La tasa de vacantes de oficinas en EE. UU. alcanza el 19.6%, la más alta desde 1979
¿Preferirías moverte cinco segundos desde tu cama o una hora en el tráfico? A los propietarios de oficinas no les gustará la respuesta. Las tasas de vacantes de oficinas en Estados Unidos han alcanzado su nivel más alto en más de cuatro décadas, según informó el WSJ. Este aumento se debe a años de construcción excesiva y préstamos fáciles, lo que resultó en un exceso de oferta de edificios de oficinas.
• En el primer trimestre, las vacantes de espacio para oficinas en las principales ciudades de EE. UU. alcanzaron un nuevo máximo del 19.6%, superando el récord del 19.3% de finales de los 80 y principios de los 90.
• Houston y Austin tienen las tasas de desocupación de oficinas más altas de Estados Unidos, mientras que Palm Beach y Fort Lauderdale se encuentran entre algunas de las más bajas.
A diferencia de principios de los años 90, cuando la economía absorbió rápidamente espacios vacantes, el cambio reciente no es únicamente económico sino que también está impulsado por cambios en las preferencias laborales. Los avances tecnológicos y el cambio hacia configuraciones de trabajo remoto han hecho que las empresas modernas dependan menos del espacio físico. Thomas LaSalvia, de Moody's Analytics, sugiere que nos hemos alejado de la era de las grandes oficinas de “Mad Men”.
De $0 a $47 mil millones y de regreso
Estamos en 2010 y Adam Neumann acaba de firmar el contrato de arrendamiento de su primer edificio en Nueva York. Este es el inicio oficial de WeWork: “el espacio de coworking que acelera el nuevo mundo de cómo trabaja la gente”
Con el trabajo remoto en aumento y las tasas de interés de arrendamiento bajas después de la crisis financiera de 2008... WeWork parecía la mejor idea del siglo XXI.
En su primer año, WeWork tuvo toneladas de inversionistas de renombre como Benchmark, SoftBank y Goldman Sachs haciendo cola en sus puertas. En 2019 estaban valuados en 47,000 millones de dólares.
Pero en noviembre pasado, WeWork se declaró en quiebra.
¿Qué pasó?
Para ser honesto, era un secreto del que nadie supo la respuesta durante mucho tiempo. Pero después de investigar un poco, me di cuenta de que deberíamos haberlo visto venir desde el día 1.
La "WeGeneration"
Cuando la gente habla de "WeGeneration", veo su atractivo para los jóvenes emprendedores.
“Lo llamamos 'WeGeneration'. Es una comunidad. Es estar rodeado de personas con ideas afines. WeGeneration inspira a las personas a trabajar más duro, dedicar más tiempo al trabajo y simplemente divertirse haciéndolo”. -Adam Neumann
Pero para los inversionistas había otra razón por la que encontraban tan irresistible la idea de WeWork. WeWork se presentó como una empresa de tecnología. Neumann vio su negocio como el Uber de la industria del taxi. O el Airbnb de la industria hotelera.
La idea: ganar miles de millones aprovechando los activos de otras personas y evitar la responsabilidad de poseerlos.
Fue genial...
De 2010 a 2011, WeWork duplicó su tamaño. En 2015, WeWork cuadruplicó su valuación hasta alcanzar los 10,000 millones de dólares.
En 2019 tenían 485 ubicaciones en todo el mundo.
Esto les dijo a todos 2 cosas:
1. WeWork tenía mucho éxito
2. Había una gran demanda en el mercado de trabajo remoto.
A medida que más y más inversionistas de renombre financiaron WeWork, todos los demás inversionistas tuvieron un caso grave de FOMO.
Pero resulta que el café gratis con vistas espectaculares no es suficiente para mantener a flote un negocio y mantener a los inversionistas interesados...
Especialmente si su costo de operación ascendía a $219 mil dlls por hora.
Y este es el comienzo de cómo WeWork colapsó.
La caída de WeWork
En 2019, WeWork presentó públicamente una oferta pública inicial que expuso todas sus finanzas.
Todos esperaban una mina de oro.
En cambio, descubrieron que WeWork perdió más de 1,900 millones de dólares el año anterior.
Desde 2019, su valuación siguió cayendo...
Esto se debió principalmente al propio modelo de negocio.
Como dije antes, WeWork se presentó como un modelo sin riesgos al llamarse a sí mismos el Airbnb del coworking. Pero eso no era exactamente cierto. Si bien WeWork técnicamente no era propietario de los edificios, la empresa estaba sujeta a contratos de arrendamiento de 15 años.
A continuación, se ofrece una breve descripción general de cómo la empresa ganaba dinero:
1. WeWork recibe un gran cheque de un inversionista
2. WeWork firma un contrato de arrendamiento de 15 años para un edificio
3. WeWork lo amuebla, agrega algunas máquinas de café y vende subarrendamientos a corto plazo a trabajadores remotos.
4. Para cubrir los gastos de su contrato de arrendamiento, WeWork necesita una ocupación promedio del 67 %. Todo arriba de eso es ganancia.
Pero digamos que hay un desastre natural en un área y menos personas necesitan trabajo remoto...O algo así como que llega el Covid y nadie quiere salir de casa…
Luego, WeWork se ve atorado con un contrato de arrendamiento de más de 10 millones de dólares para el que no tienen dinero.
En 2017, WeWork debía más de 47 mil millones de dólares en pagos de arrendamiento futuros. Lo cual es muy arriesgado.
Entonces, aunque la valuación de WeWork se estaba disparando a través de los grandes inversionistas...hasta 2019, nadie había investigado la deuda que WeWork estaba acumulando al firmar nuevos contratos de arrendamiento sin una forma sólida de pagarlos.
Y como una catastrófica cereza arriba…
Neumann también inició dos nuevos negocios utilizando el mismo modelo: una escuela primaria llamada WeGrow y un complejo de apartamentos llamado WeLive.
Neumann también:
• Obtuvo préstamos personales millonarios de WeWork con 0% de interés
• Compro edificios y luego se los alquilo a WeWork por 3x más que el arrendamiento promedio en el área
• Cobro a su empresa más de 5.9 millones de dólares por utilizar el nombre de marca registrada “WE”
Y así fue como cayó WeWork.
China se convierte en el mayor exportador de automóviles del mundo
China ha destronado oficialmente a Japón como el principal exportador de automóviles del mundo, con la ayuda de Rusia.
La mayor demanda de vehículos de gasolina impulsó las ventas de automóviles fabricados en China a un nivel récord el año pasado, un “cambio importante para la industria global”, informa The Wall Street Journal.
Huella global: Gracias a su liderazgo en el mercado de vehículos eléctricos, China se ubica en el centro de la industria automotriz mundial. Pero en realidad fueron los autos propulsados por gasolina los que lo empujaron más allá de Japón. La creciente demanda en Rusia ayudó.
• Los fabricantes de automóviles occidentales dejaron un vacío en Rusia después de que el país invadiera Ucrania, y China intervino para capitalizarlo, vendiendo allí al menos cinco veces más vehículos en 2023 que los 160,000 que vendió en 2022.
• El año pasado se vendieron alrededor de 5.26 millones de automóviles fabricados en China, alrededor de un millón más que los automóviles fabricados en Japón.
• Los vehículos eléctricos están indiscutiblemente en aumento, pero China tuvo un enorme éxito exportando automóviles propulsados por gasolina a mercados como Rusia y México.
Aún así, la próxima ola de exportaciones de China incluirá más vehículos eléctricos e híbridos. Liderando el camino: BYD, que superó a Tesla como el fabricante de vehículos eléctricos más vendido del mundo. Las ventas en el extranjero se han disparado unas cinco veces hasta 242,000 en 2023, y está ampliando rápidamente sus salas de exposición en Europa.
Por qué es importante:
Los automóviles son un gran negocio: las ventas en el país y en el extranjero alcanzaron un récord de 25.5 millones en 2023.
El ascenso de China también marca una victoria para las políticas industriales de Beijing después de éxitos similares en paneles solares y baterías, industrias de rápido crecimiento.
• China ha adoptado los vehículos eléctricos y los híbridos financiando a los fabricantes locales y subsidiando las ventas, todo lo cual le ayudó a superar a Japón, Alemania y Corea del Sur.
• En Estados Unidos, los automóviles estadounidenses, alemanes y japoneses dominan las carreteras. Pero a nivel mundial, es la industria de China.
Oportunidades
Renta Variable
Compra: $PINK
¿Qué es PINK?
PINK es un fondo gestionado activamente de acciones y/o ETF de atención medica de EE. UU. El fondo busca un crecimiento del capital a largo plazo. PINK brinda exposición al segmento de atención médica de EE. UU. y al mismo tiempo emplea un enfoque socialmente responsable al asociarse con la Susan G. Komen Breast Cancer Foundation. El fondo gestionado activamente está formado principalmente por entre 80 y 100 empresas de todos los tamaños clasificadas en el sector sanitario GICS, incluidas empresas de biotecnología, tecnología médica, terapia y otras subindustrias medicas de rápido crecimiento.
¿Por qué PINK?
Posicionamiento innovador en el mercado: PINK se ha establecido como un disruptor en su industria, ofreciendo soluciones innovadoras que satisfacen las necesidades cambiantes de los consumidores. Su posicionamiento único en el mercado lo diferencia de sus competidores y le proporciona una ventaja competitiva.
Fuerte potencial de crecimiento: PINK ha demostrado un impresionante potencial de crecimiento, respaldado por un sólido desempeño financiero e iniciativas de expansión estratégica. A medida que el mercado de sus productos/servicios continúa expandiéndose, hay un amplio margen para un mayor crecimiento y apreciación del valor.
Resiliencia en las recesiones económicas: PINK ha mostrado resiliencia durante las recesiones económicas, gracias a sus flujos de ingresos diversificados y sus sólidos fundamentos financieros. Esta resiliencia puede proporcionar estabilidad al portafolio, especialmente durante condiciones de mercado inciertas.
Posibles riesgos
Volatilidad del mercado: como cualquier inversión, PINK está sujeta a la volatilidad del mercado, lo que puede provocar fluctuaciones en el precio de sus acciones. Los inversionistas deben estar preparados para las fluctuaciones a corto plazo y mantener una perspectiva a largo plazo al considerar PINK como una oportunidad de inversión.
Riesgos regulatorios: el entorno regulatorio en el que opera PINK puede afectar sus operaciones comerciales y su desempeño financiero. Los cambios en las regulaciones o los requisitos de cumplimiento podrían plantear desafíos a las perspectivas de crecimiento y la rentabilidad de PINK.
Técnicos
Tendencia: Alza
Cambio de tendencia: Debajo de $29.13
Niveles de compra: Entre $29.13 y $30.31
Niveles de venta: Arriba de $31.04
Deuda Privada
Fondo FINIX de Deuda Privada
Tasa fija: 12-14%
Plazo: 1 año.
Intereses: Pago de interés mensual.
Fondo de deuda privada que invierte en empresas sólidas financieramente, serias y con experimentados equipos de gestión
Ventaja Competitiva
• Diversificación: Las inversiones de un fondo le da acceso a los inversionistas a diferentes industrias y segmentos.
• Baja Correlación: La inversión en Deuda Estructurada tiene una baja o nula correlación con mercados públicos como los Bonos y Renta Variable.
• Análisis: Equipo de mucha experiencia y amplio conocimiento en la industria para realizar una investigación profunda de las opciones a invertir.
• Cashflow: Rendimiento constante y predecible a través del plazo de la Inversión con pagos de Interés Fijo.
Proceso de Selección.
• Equipo Experimentado: Detección y filtro de oportunidades.
• Comités: Recomiendan y evalúan riesgos.
• Due Diligence: Revisión y análisis a fondo.
• Comité de Crédito: Cuestiona y aprueba.
• Crédito Estructurado: Fideicomiso maestro.
• Garantías: Preferenciales.
Real Estate
Rentas en Bienes Raíces Comerciales en EEUU.
Existe un fondo de capital privado que se dedica a proveer capital a operadores regulados de cannabis en USA vía Real Estate. Este fondo cerró su primer fondo con US$68.5MM en diciembre de 2023, y está en proceso de lanzar su segundo fondo de US$100MM en el 2Q2024. El fondo estructura las inversiones de dos maneras:
Adquisiciones de inmuebles comerciales y/o Industriales ya desarrollados, con contratos de arrendamiento garantizados con garantía corporativa y/o personal a plazos de +10 años, incrementos anuales promedio de renta de 3.0%, bajo la modalidad NNN (el inquilino es responsable de pagar seguro de la propiedad, impuestos de la propiedad, gastos generales y mantenimiento menor), sin deuda o hipoteca, depósitos en garantía con entre 3 y 6 meses de renta, y con rentas pagaderas de manera mensual.
Prestamos con plazos de entre 3 y 7 años, con garantías hipotecarias, y colateral de todos los activos fijos del cliente que tengan cierto valor residual, prenda del 100% de las acciones de la empresa, cuentas de reserva con 6 meses de intereses, penalidades por prepago, covenants restrictivos, único prestamista, y garantías personales.
¿Cómo va el primero?
Tamaño: US$68.5MM – 100% invertido
Fecha de Inicio: Julio/2019
Deuda: 0
Fecha de vencimiento: Julio/2029
Retorno anual “cash on cash”: 13.50% en dólares
TIR esperada a vencimiento: (18% - 20%) en dólares
Distribución: trimestral cada Enero / Abril / Julio / Octubre
Inversiones: 14 (7 adquisiciones y 7 prestamos en 9 Estados de USA)
Valor estimado a costo de la inversión: US$90MM
130 inversionistas de USA y México donde el Equipo de Administración o General Partner tiene +8% de capital propio invertido
¿Qué viene para el segundo fondo?
Fecha de primer cierre: 30/abril/2024
Monto de primer cierre: US$20MM
Monto Total: US$100MM
Duración del fondo: 10 años, con un periodo de 3 años de apertura
Cash on Cash esperado: +12.0% en dólares
Deuda: 0
TIR esperada a vencimiento: (18% - 20%) en dólares
Distribución: trimestral cada Enero / Abril / Julio / Octubre con opción de reinversión durante los primeros 3 años de apertura
Compromiso mínimo del equipo de Administración o General Partner: 5.0%
Quiz del Mercado
Pregunta de la semana pasada: Esta empresa salió a bolsa el 9 de diciembre de 1999 y vio su ganancia en el primer día alcanzar un récord del 697.5%. ¿Qué empresa fue?
Respuesta: VA Linux. Fue la mayor oferta pública inicial de la historia (y bastante indicativa de lo loca que era la burbuja de Internet).
The most contrarian thing of all is not to oppose the crowd but to think for yourself."
- Peter Thiel